'Tiến thoái lưỡng nan' khi đầu tư đất nền tại Hà Đông

Khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội hơn 10 năm trước, đất Hà Đông được nhiều nhà đầu tư săn đón vì giá rẻ, vị trí kết nối thuận tiện, có tiềm năng tăng giá. Những năm gần đây, khi tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh, kết nối ngày càng thuận tiện, giá đất khu vực này liên tục tăng cao.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân vì vậy đã mạnh tay mua đất nền tại đây với mong muốn sinh lời nhanh. Tuy nhiên, khi thị trường trầm lắng thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư đã phải chấp nhận chôn vốn hoặc cắt lỗ.

Không phải cứ đầu tư là có lãi

Nghe tin bạn bè đổ xô đi mua đất ở Hà Đông, nhiều người đã chốt lãi tiền tỷ, chị Thanh Trang (45 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội) cảm thấy bản thân không thể bỏ lỡ cơ hội đầu tư sinh lời tại khu vực này. Đầu năm 2022, chị Trang đã quyết định đầu tư “lướt sóng” khi dành 5 tỷ đồng mua 75 m2 đất nền tại dự án khu đô thị Thanh Hà Cienco 5.

Khu đô thị Thanh Hà Cienco 5 đang gặp nhiều vấn đề về mặt pháp lý. Ảnh: Hạ Vũ.

Tuy vậy, thị trường bất động sản ngày càng trầm lắng, các giao dịch ngày càng chững lại. Đến giữa tháng 9, để cố gắng thoát hàng, chị Trang chấp nhận rao bán mảnh đất của mình với giá 70 triệu đồng/m2. Chị đã đăng tải thông tin trên các sàn online, nhờ nhiều nhân viên môi giới khác nhau nhưng vẫn chỉ có lác đác vài ba người đến xem đất. Hiện chị đã hạ giá mảnh đất của mình xuống còn 64 triệu đồng/m2, sẵn sàng “cắt lỗ” 200 triệu đồng.

May mắn hơn chị Trang, anh Việt Tiến (52 tuổi, kinh doanh tại Hà Nội) vừa bán thành công mảnh đất thổ cư rộng 66 m2 tại phường Mỗ Lao với giá 7,9 tỷ đồng. Anh cho biết chỉ sau 4 tháng rao bán, anh đã “chốt lãi” 500 triệu đồng.

“Bây giờ chỉ có mua bán đất thổ cư là an toàn nhất. Giá đất nền dự án lên ảo, xuống ảo. Trong khi đó, đất thổ cư có giấy tờ pháp lý có thể vay thế chấp ngân hàng, thanh khoản cũng dễ”, anh Tùng chia sẻ kinh nghiệm của mình.

Nhận định về tình hình thị trường đất nền tại Hà Đông, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết lượng đất nền tại đây không còn nhiều, số giao dịch giảm, mức giá đi ngang và thị trường chững lại. Tại thời điểm này, hiện tượng đầu cơ đất nền dự án đã biến mất. Thay vào đó, những khu đất phục vụ cho nhu cầu ở thực sẽ lên ngôi.

Theo thống kê của Batdongsan, trong quý III, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội sụt giảm mạnh, kéo theo giá rao bán giảm ở nhiều quận, huyện. Cụ thể, so với quý trước, giá đất nền tại Hà Đông gần như đi ngang, nhưng mức độ quan tâm đã giảm tới 18%.

Thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý III có xu hướng giảm nhẹ, khoảng 2-3% so với quý II năm nay. Trong đó, đất khu vực quận Hà Đông có mức giá giao dịch giảm nhiều trong quý.

Hà Đông liệu còn là điểm sáng?

Thị trường bất động sản Hà Đông nhìn chung vẫn được các chuyên gia đánh giá là một khu vực đáng để các nhà đầu tư lưu tâm. “Đây là địa phương được đầu tư khá mạnh về hạ tầng. Tiềm năng phát triển tốt. Giá giữ nhịp ổn định hơn so với các khu vực khác”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Hạ tầng giao thông là một thế mạnh của quận Hà Đông. Ảnh: Báo Nhân Dân.

Đồng quan điểm với Chủ tịch VARS, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ, cho rằng từ khi Hà Đông trở thành một quận của Hà Nội, khu vực này đã trở thành một điểm nóng trong phát triển bất động sản. Đặc biệt là những nơi nằm xung quanh 4 tuyến đường trọng điểm là Tố Hữu, Quang Trung, Xa La và Lê Trọng Tấn.

Xét về thị trường đất nền tại Hà Đông, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định rằng tuy dư địa dành cho đất nền không còn nhiều như trước nhưng khu vực này vẫn còn giàu tiềm năng, đặc biệt là tại những dự án mới chưa triển khai ở phía nam Hà Đông.

Bên cạnh đó, ông Đính cho biết đối với đất nền shophouse, loại hình này đang có mức giá cao nhưng thanh khoản chậm. Đáng chú ý hơn cả là đất thổ cư, vốn có tình hình mua bán khá sôi động nhưng vì mức giá bị lượng khách đầu cơ đẩy lên cao nên lượng hấp thụ đã giảm sút so với đầu năm.

So sánh với các địa phương cùng nằm tại phía tây Hà Nội như huyện Hoài Đức, Quốc Oai, ông Đính cho rằng đất nền tại quận Hà Đông vượt trội hơn về tất cả mọi mặt, từ chất lượng, tiềm năng cho đến hạ tầng xung quanh. Mang trong mình nhiều ưu điểm nhưng giá đất tại đây rất cạnh tranh so với các vùng ven đô phía tây.

Tuy nhiên, nếu so với những khu vực khác nằm tại các phía còn lại của Hà Nội, CEO của Công ty Bất động sản EZ cho rằng Hà Đông đang dần mất đi lợi thế của mình.

“Giá bán đất nền tại Hà Đông đang tăng cao, tương đương các quận như Từ Liêm, Gia Lâm, Hoàng Mai. Đất nền tại khu vực này bắt đầu kém tính hấp dẫn hơn giai đoạn trước, tỷ lệ tăng giá tiềm năng không cao, nhiều nhà đầu tư đang mắc kẹt, chưa thoát được hàng”, ông Phạm Đức Toản chia sẻ với Zing.

Về những lưu ý dành cho nhà đầu tư có ý định mua đất ở Hà Đông, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, cho rằng thị trường đất nền tại khu vực này đang trong giai đoạn chững lại. Đặc biệt, khu đô thị Thanh Hà, phường Phú Lương đang là “vùng trũng” do các vấn đề pháp lý chưa hoàn chỉnh, tình trạng bán tháo diễn ra nhiều, tính thanh khoản thấp.

Bên cạnh đó, ông Phạm Đức Toản cho rằng nhà đầu tư mua đất trong giai đoạn này cần đánh giá lại các sản phẩm dự định giao dịch.

“Giá đất hiện đã neo rất cao, số lượng giao dịch sụt giảm so với thời điểm trước. Nhà đầu tư nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính do lãi suất tăng cao, giá bất động sản có xu hướng giảm, tính thanh khoản cũng giảm. Nếu không có sự tính toán kỹ, nhà đầu tư sẽ dễ bị mắc kẹt”, ông Toản bình luận.