Theo số liệu của Tổng cục thống kê (2019), TP.HCM có số lượng nhà ở lớn nhất cả nước, khoảng 10% tổng số nhà ở của Việt Nam. Tuy nhiên, với mật độ dân số cao nhất cả nước và mức tăng dân số hàng năm cao, việc sở hữu nhà ở tại TP.HCM không hề dễ dàng.
Số liệu thống kê năm 2019 cho thấy, tỷ lệ hộ gia đình sở hữu nhà riêng của TP.HCM thấp thứ 2 cả nước, chỉ cao hơn Bình Dương.
Theo số liệu từ Propzy, tỷ lệ bất động sản tại mỗi quận, huyện vướng pháp lý chiếm đến 10%. Bất động sản vướng quy hoạch chiếm đến 69%. Tỷ lệ khách mua nhà lần đầu không phân biệt được giữa lập kế hoạch tài chính với vay mua nhà thông thường chiếm 90%. Tỷ lệ khách mua nhà lần đầu không nắm rõ có bao nhiêu loại thuế, phí, ai là người trả các loại thuế phí hay những trường hợp được miễn phí khi giao dịch bất động sản chiếm 75%.
Từ kinh nghiệm cá nhân trong lĩnh vực bất động sản cộng thêm những phân tích dựa trên dữ liệu giao dịch thật từ Propzy, bà Phạm Minh Nguyệt - Giám đốc Marketing Propzy đã chia sẻ 3 điều người mua nhà lần đầu cần đặc biệt chú ý trong giai đoạn tìm hiểu thông tin.
Một là, thông tin thị trường, xu hướng giá cả tại các khu vực.
Hai là, các khoản phí phát sinh vì chi phí mua nhà không chỉ bao gồm tiền trả cho chủ nhà như giá bán được đăng, mà còn rất nhiều chi phí khác cần phải chi như vay ngân hàng, thuế phí khi chuyển nhượng, nội thất, vận chuyển và cả những chi phí không tên như di chuyển đi xem nhà,... Người mua nhà cần chú ý đến những chi phí này khi lập kế hoạch tài chính.
Ba là, xác thực thông tin bất động sản. Đây là bước được xem là quan trọng nhất, nhưng tốn khá nhiều thời gian, công sức của người mua nhà lần đầu. Có rất nhiều thông tin cần được xác thực như hình ảnh nhà thực tế, giấy tờ pháp lý, quy hoạch, giá trị bất động sản,…
 |
| Khu vực Bình Chánh và Nhà Bè là nơi có đất nông nghiệp nhiều nên tỷ lệ bất động sản vướng pháp lý lên đến 10%. Ảnh: Chí Hùng. |
Ở giai đoạn cân nhắc và thương lượng bà Nguyệt đã đưa ra 3 khuyến nghị cho người mua nhà lần đầu.
Một là, sử dụng các thông tin, dịch vụ trực tuyến và miễn phí để tiết kiệm thời gian, công sức. Hai là, tận dụng lời khuyên từ chuyên gia có uy tín để hiểu rõ hơn về các trường hợp gặp phải khi giao dịch bất động sản. Ba là, thay vì đưa ra ngay yêu cầu người mua nhà mong muốn, hãy bắt đầu với một yêu cầu cao hơn mong đợi, sau đó mới đưa ra yêu cầu thực tế.
Lúc này, từ việc so sánh lợi ích của 2 yêu cầu trên, người bán sẽ dễ dàng tiếp nhận yêu cầu thực tế theo mong muốn ban đầu của người mua.
Ông Lê Minh Hoàng - Quản lý Cấp cao bộ phận Định giá Propzy chia sẻ trong giai đoạn 1/2020 - 6/2021 phân khúc bất động sản có giá 3-5 tỷ tại TP.HCM được giao dịch nhiều nhất tại các quận/huyện, chiếm 34% tổng số các giao dịch lũy kế.
Theo nhận định của ông, các loại bất động sản trong phân khúc này có giá tiền không quá cao, phù hợp cho cả người có nhu cầu mua để ở và mua để đầu tư trong giai đoạn thị trường bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 chứa nhiều rủi ro chưa lường trước được.
Theo ông Hoàng, trong quá trình định giá, người mua nhà lần đầu cần tìm hiểu thị trường tại khu vực quan tâm, sau đó dựa vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị như: hạ tầng, quy hoạch, tiện ích,... để có thể thương lượng với phía người bán.
Nhằm giải quyết các vấn đề pháp lý khó nhằn cho người mua nhà lần đầu, luật sư Trần Phú Vinh - giám đốc Pháp chế Propzy cho biết khu vực Bình Chánh và Nhà Bè là nơi có đất nông nghiệp nhiều nên tỷ lệ bất động sản vướng pháp lý lên đến 10%.
"Một bộ phận người dân ở đây là người ngoại tỉnh, thu nhập chưa cao và chưa am hiểu nhiều về pháp luật đất đai. Việc mua chung với nhiều người trong cùng một khu đất hoặc giao dịch qua giấy tay còn phổ biến. Do đó, không ít các bất động sản không đủ điều kiện cấp sổ hoặc không được cấp giấy phép xây dựng", LS Trần Phú Vinh nhấn mạnh.
Ông Võ Minh Tài - chuyên gia tài chính Propzy chia sẻ về kế hoạch tài chính vững chắc đến khách hàng từ những ví dụ điển hình, những trường mà khách hàng của ông đã gặp trong thực tế. Ở đó, người mua phải xác định số tiền cần có, công thức chung để tính toán tài chính, tìm hiểu kỹ về việc ngân hàng cho vay 70%, tình huống chọn ngân hàng thực tế, lựa chọn gói vay tài chính, liệt kê các loại phí vay,..
