Trong 3 năm trở lại đây, cùng với sự phát triển của các khu công nghiệp và sự khan hiếm của quỹ đất khu trung tâm, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM đã tìm đến những thị trường vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương phát triển các dự án căn hộ, nhà ở.
Giá căn hộ Bình Dương tiệm cận TP.HCM
Nhận vị trí quản lý dây chuyền sản xuất tại một công ty trong khu công nghiệp lớn tại thành phố Dĩ An, Bình Dương từ tháng 11/2019, anh Lê Hùng (31 tuổi) sinh sống tại quận Gò Vấp (TP.HCM) mỗi ngày đều di chuyển từ nhà đến nhà máy bằng xe bus của công ty.
Sau hơn 1 năm làm việc tại Dĩ An, anh cho biết quãng đường đi lại mỗi ngày khá xa và mệt mỏi. Hơn nữa, sau nhiều năm sinh sống với bố mẹ, anh cũng đang cân nhắc đến việc chuyển ra ở riêng.
"Một tuần tôi làm việc tại nhà máy 6 ngày, mỗi ngày đều làm việc từ sáng đến chiều tối nên hầu hết thời gian rảnh chỉ đủ để ở nhà nghỉ ngơi, chưa kể đến gần 3 tiếng di chuyển giữa TP.HCM và Bình Dương. Chính vì vậy, mua một căn hộ ở gần nhà máy vừa để ở, vừa coi như một khoản đầu tư không tệ", anh Hùng nói.
 |
| Trong năm 2018 và 2019, Bình Dương có hơn 18 dự án căn hộ mới được ra mắt, cung cấp khoảng 14.000 sản phẩm. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Mặc dù vậy, sau khi nghiên cứu, anh cho rằng các sản phẩm căn hộ tại khu vực Dĩ An đang tăng giá chóng mặt. Cụ thể, cuối năm 2019, giá căn hộ trung bình tại Bình Dương chỉ khoảng 23-25 triệu đồng/m2 thì đến giữa năm 2020, đã có dự án rao bán lên đến 40-45 triệu đồng/m2, tương đương, thậm chí vượt một số nơi tại TP.HCM như quận 12, quận 9.
Theo khảo sát của Zing, chỉ trong giai đoạn từ 2018 đến nửa đầu 2020, giá rao bán căn hộ trung bình tại Dĩ An đã tăng từ 18 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2; tại Thuận An tăng từ 17,5 triệu đồng/m2 lên 23 triệu đồng/m2. Trên mặt tiền Đại lộ Bình Dương, QL 13, cách đây 3 năm giá chung cư ở mức 20-24 triệu đồng/m2, hiện đã lên đến 30-37 triệu đồng/m2.
Nhìn chung, mức giá bán của các dự án căn hộ tại Bình Dương trong những năm 2007 - 2010 chỉ dao động thấp nhất 6-7 triệu đồng đến cao nhất khoảng 25-29 triệu đồng/m2. Đến nay, các dự án căn hộ mới mở bán trong giai đoạn 2017 - 2020 có giá phổ biến ở mức 16-35 triệu đồng/m2.
| Thị trường căn hộ tại TP.HCM và Bình Dương 9T/2020 | |||
| Nguồn: CBRE Vietnam | |||
| Nhãn | TP.HCM | Bình Dương | |
| Nguồn cung | Căn | 9123 | 8289 |
| Giá bán | USD/m2 | 1966 | 1276 |
Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2020 thị trường căn hộ Bình Dương (Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một) tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới ở hầu hết phân khúc với mức tăng trung bình từ 10% cho tới 13%. Mức giá trung bình toàn thị trường ở năm 2019 dao động 25-27 triệu/m2 thì cho tới tháng 10/2020 đẩy lên 30-35tr/m2
Chung cư Đồng Nai trở lại sau nhiều năm vắng bóng
Tương tự Dĩ An, Thuận An (Bình Dương), thị trường bất động sản Biên Hoà (Đồng Nai) cũng phát triển mạnh. Tuy nhiên, thị trường khá vắng bóng sản phẩm căn hộ, chủ yếu là nhà phố, biệt thự và đất nền.
Thống kê cho thấy, tại Biên Hòa, chỉ trong năm 2018-2019 giá đất đã tăng trên 30% và năm 2019 - 2020 tăng trên 40%, dự báo đẩy giá nhà tăng hơn nữa trong năm 2021, thúc đẩy doanh nghiệp bất động sản tham gia nhiều hơn vào phân khúc căn hộ. Bởi xét về mức giá nhà thì hiện tại giá căn hộ TP. Biên Hòa đang ở mức trung bình trên 20 triệu/m2, so với TP. Dĩ An Thuận An mức giá đang từ 30 triệu/m2 trở lên.
Mới đây, Hưng Thịnh Land công bố đang phát triển dự án căn hộ kết hợp trung tâm thương mại Bien Hoa Universe Complex với quy mô 2,9 ha, dự kiến cung cấp cho thị trường gần 2.000 căn. Mức giá cụ thể dự án này chưa công bố, nhưng giá dự kiến cho một căn 2 phòng ngủ diện tích tầm 70 m2 là 2,5 tỷ đồng, tương đương 34 triệu/m2.
Theo đánh giá của chủ đầu tư, TP Biên Hoà vẫn chưa có nhiều dự án căn hộ chất lượng và đầy đủ tiện ích để đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của đội ngũ chuyên gia, tri thức, lao động trẻ.
Không đứng ngoài cuộc, chủ đầu tư Him Lam Land cũng đã công bố thông tin chuẩn bị mở bán dự án căn hộ Him Lam Oriana tại phường Hố Nai, TP Biên Hoà với hơn 1.200 căn. Giá bán được cho là cũng tương đương với Bien Hoa Universe Complex.
Theo đánh giá của giới phân tích, khi mặt bằng giá chung cư tại Bình Dương tăng lên mức quá cao, vượt một số khu vực trong TP.HCM thì đây là cơ hội cho thị trường Đồng Nai nếu các chủ đầu tư phát triển những sản phẩm chất lượng và có giá cả phải chăng. Diễn biến của thị trường này đang có nhiều nét tương đồng với các thành phố ở Bình Dương 5 năm trước.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA, đánh giá trong thời gian qua, các dự án hạ tầng giao thông - xã hội tại Biên Hòa và xung quanh Biên Hòa chưa có nhiều đột phá nổi bật. Chính vì vậy, phân khúc căn hộ cũng còn nhiều hạn chế, nguồn cung khiêm tốn, loại hình sản phẩm không đa dạng.
Bên cạnh đó, ông Hoàng đưa ra nhận định có thể từ đầu năm 2021, phân khúc căn hộ tại Biên Hòa và Đồng Nai sẽ bắt đầu có những tiến triển tích cực.
'Giá nhà tăng nhanh hơn nhu cầu'
Trả lời Zing, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chi nhánh TP.HCM và Bình Dương của Batdongsan.com.vn cho rằng có 3 lý do chính làm cho thị trường căn hộ khu vực vùng ven, đặc biệt là tại Bình Dương có sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá như vậy.
Thứ nhất là sự thay đổi lớn về chất lượng căn hộ khi có nhiều chủ đầu tư lớn ở TP.HCM về phát triển dự án ở thị trường Bình Dương và tung ra các dự án trung - cao cấp.
Thứ hai là nhu cầu ở thực tại các khu vực gần các khu công nghiệp, phục vụ cho đội ngũ kỹ sư và nhóm chuyên gia nước ngoài, dẫn tới tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê ở các khu vực này tăng lên trong thời gian gần đây.
 |
| Thành phố Dĩ An (Bình Dương) với hàng loạt dự án căn hộ mới được phát triển. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Thứ ba, nhờ vị thế liền kề TP Thủ Đức và TP.HCM cùng với việc kết nối giao thông đồng bộ giúp cho việc di chuyển giữa các thành phố này rút ngắn lại, cộng với tình trạng khan hiếm nguồn hàng từ đầu năm ở TP.HCM do chưa tháo gỡ được các vấn đề về pháp lý dẫn tới nhu cầu tăng nhanh đến từ các cư dân vùng ven.
"Tốc độ tăng giá căn hộ ở khu vực Bình Dương đang nhanh hơn so với nhu cầu và tốc độ phát triển về hạ tầng. Riêng về chất lượng có sự cải thiện khi có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư ở TP.HCM tham gia thị trường", ông Đinh Minh Tuấn nói.
Ông Tuấn cũng cho rằng một vài chủ đầu tư đang có dấu hiệu đưa ra mức giá của tương lai 1-2 năm nữa. Điều này có thể chấp nhận được trong bối cảnh nguồn cung và nhu cầu hiện tại, tuy nhiên tương lai sẽ xảy ra tình trạng cung dư ngắn hạn khi khá nhiều dự án mới sắp đổ bộ vào đầu 2021.
Nhận định của ông Tuấn cũng là mối lo của không ít nhà đầu tư thứ cấp tại Bình Dương. Bà T.Lan, ở TP.HCM mua 2 căn hộ tại dự án ở TP Thủ Dầu Một vào cuối năm 2019 với giá 29 triệu/m2. Theo phân tích của các môi giới thì dù mức giá này khá cao so với mặt bằng chung ở Bình Dương, bù lại thanh khoản thị trường khu vực này đang rất tốt. Sau khi suy tính, bà Lan quyết định xuống tiền.
Tuy nhiên, suốt từ đó đến nay dù rao bán nhiều lần, bà Lan vẫn chưa tìm được khách mua. Nhưng theo nhà đầu tư này, điều khiến bà lo lắng là chủ đầu tư mới đây lại công bố triển khai tiếp một dự án cách đó không xa với giá chào bán 35 triệu/m2.
"Tôi có cảm giác như mình bị bẫy. Sản phẩm đã mua chưa đẩy đi được, giờ lại phải cạnh tranh tiếp với chính dòng sản phẩm mới của chủ đầu tư với quảng cáo là công trình hiện đại hơn", bà Lan than thở.
Về mức độ hấp thụ của thị trường Bình Dương, ông Đinh Minh Tuấn cho biết 9 tháng đầu năm tương đối tốt với hơn 9.000 căn hộ mới được chào bán với tỷ lệ hấp thụ hơn 90%. Tuy nhiên, tỷ lệ này sẽ giảm xuống khi số lượng các nhà đầu tư quay về lại thị trường truyền thống TP.HCM và số lượng cung ở Bình Dương tăng mạnh vào đầu 2021.
