Doanh nghiệp bất động sản ngày càng đuối sức

Mấy tháng nay, chủ đầu tư một dự án căn hộ kèm shophouse ở TP Thủ Đức, TP.HCM loay hoay tìm chiến lược bán hàng hiệu quả. Ròng rã đẩy mạnh quảng cáo, truyền thông về sản phẩm căn hộ mãi không ra booking, doanh nghiệp lại chuyển sang tập trung vào dòng shophouse với số lượng giới hạn. Tuy nhiên, doanh số cũng không khá khẩm hơn.

Từ giữa tháng 7 đến nay, doanh nghiệp phải tạm dừng bán hàng để theo dõi thêm diễn biến thị trường, tính toán phương án kinh doanh mới.

Chật vật bán hàng, tồn kho tăng cao

Thực tế, đây không phải câu chuyện của riêng một doanh nghiệp bất động sản nào. Sau giai đoạn dài chật vật bán hàng thể hiện ở mức doanh thu và lợi nhuận bán niên giảm mạnh, hàng loạt ông lớn trong ngành lại tiếp tục đối mặt rủi ro trong các tháng cuối năm khi tồn kho ngày một tăng cao còn số tiền người mua trả trước không quá lớn.

Nhiều dự án bất động sản ghi nhận doanh số bán hàng thấp trong thời gian qua. Ảnh: Quỳnh Danh.

Điển hình, một nhà phát triển bất động sản hàng đầu ở phía nam có số tồn kho lớn nhất thị trường chứng khoán, lên tới hơn 125,5 nghìn tỷ đồng tính đến hết quý II, tăng 14% so với cuối năm ngoái. Trong khi đó, số tiền người mua trả trước chưa đầy 12,6 nghìn tỷ đồng.

Cùng thời điểm, một số doanh nghiệp khác như Đất Xanh, CEO Group, Danh Khôi... cũng ghi nhận tồn kho tăng mạnh trên 50% so với cuối năm 2021.

Thậm chí nhiều công trình và dự án đang triển khai dang dở thì bị hụt mất dòng tiền. Điều này dẫn đến nguy cơ chủ đầu tư khó có thể hoàn thiện sản phẩm, chào bán ra thị trường. Ngược lại, nếu doanh nghiệp không đẩy nhanh tốc độ triển khai dự án và bán hàng cũng sẽ không có nguồn thu.

Phải mất hơn 4 năm mới hấp thụ hết lượng hàng đang có trên thị trường.

Ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch HĐQT, CEO Fiin Group

Hiện tại, vòng quay hàng tồn kho của ngành bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT kiêm CEO Fiin Group. Điều này có nghĩa phải mất hơn 4 năm mới hấp thụ hết lượng hàng đang có trên thị trường.

Dữ liệu của Chợ Tốt Nhà trong quý II cho thấy các chỉ số quan tâm và tìm kiếm căn hộ ở TP.HCM - địa bàn vốn dĩ có nhu cầu an cư rất lớn - đã đồng loạt giảm trên toàn bộ phân khúc từ bình dân đến trung cấp và cao cấp.

Báo cáo của DKRA Việt Nam cho biết phân khúc chung cư có tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới thấp nhất từ đầu năm đến nay, và đây cũng là bức tranh chung của thị trường đất nền và nhà liền thổ ở các tỉnh miền Nam. Thậm chí, các dự án biệt thự, nhà phố, condotel nghỉ dưỡng trên cả nước chỉ bán được khoảng 30-45% sản phẩm mới.

DKRA lý giải bên cạnh tâm lý e ngại của người mua hàng về tình hình vĩ mô, phần lớn nguyên nhân gây sụt giảm thanh khoản đến từ điểm nghẽn trong phê duyệt giải ngân cho hồ sơ vay mua nhà. Việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản đồng thời đã khiến lãi suất kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng bình quân tiếp tục tăng thêm 0,1-0,3% chỉ sau một tháng 7.

Với các dự án tưởng chừng đã bán được hàng, chủ đầu tư cũng không thể yên tâm vì nguồn vốn ngân hàng cam kết có thể bị ngắt bất cứ lúc nào. Theo lời kể của ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, dù doanh nghiệp đã ký hợp đồng mua bán với khách, có sự hỗ trợ của các ngân hàng nhưng bỗng một ngày, tất cả ngân hàng tham gia đều tuyên bố dừng giải ngân vì hết "room tín dụng".

"Doanh nghiệp chúng tôi bán hàng nên rất sốt ruột nhưng cũng không biết xoay xở thế nào. Việc khách hàng không tiếp cận được vốn vay chắc chắn ảnh hưởng đến tốc độ bán hàng và thanh khoản dự án ngay lập tức", ông nói.

Doanh nghiệp "đói" vốn

Trong khi dòng tiền có thể thu được từ khách hàng gặp khó, các nguồn huy động vốn khác của doanh nghiệp bất động sản như trái phiếu, tín dụng vẫn chưa được tháo gỡ. Trong tháng 7, toàn thị trường chỉ ghi nhận một doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. So với cùng kỳ, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp của ngành giảm tới 98%.

Còn với nguồn vốn vay ngân hàng, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group - cho biết sau những động thái bắt đầu kiểm soát từ tháng 4, các ngân hàng thương mại đã hoàn toàn ngừng cấp vốn trong khoảng 1-2 tháng qua. "Dòng tiền của các chủ đầu tư đang rất khó khăn, một số bên thậm chí không còn tiền để tiếp tục xây dựng", vị này chia sẻ.

Kể cả với chủ đầu tư lớn như Vạn Xuân Group, ông Nguyễn Minh Nhật, Tổng giám đốc, cũng cho biết có khoản vay 2.000 tỷ đồng đã được ngân hàng duyệt giải ngân, nhưng đến khi tiến hành xây dựng dự án thì bị ngân hàng dừng cho vay vì hết room tín dụng. Sự từ chối bất ngờ này khiến doanh nghiệp hụt vốn để phát triển dự án.

Doanh nghiệp bất động sản đang thiếu hụt dòng tiền trầm trọng. Ảnh: C.H.

Dự báo về triển vọng tín dụng thời gian tới, ông Ngô Quang Phúc cho rằng phải sang năm tài chính tiếp theo thị trường mới được bổ sung nguồn vốn lớn. Tuy nhiên, tín dụng cũng sẽ được phân bổ cho các doanh nghiệp và dự án một cách hợp lý chứ không dàn trải như trước đây, do đó các doanh nghiệp cần có sự chuẩn bị cho dài hạn.

Các doanh nghiệp có thể tính đến phương án điều chỉnh chiến lược kinh doanh, tái cơ cấu sản phẩm.

Đây là thời điểm nên chấp nhận giảm biên lợi nhuận để bán được hàng, có dòng tiền sống sót qua khó khăn.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group

"Doanh nghiệp nào cũng muốn có lợi nhuận cao, nhưng đây là thời điểm nên chấp nhận giảm để bán được hàng, có dòng tiền sống sót qua khó khăn", ông Phúc nói.

Tuy nhiên, ông cũng nhìn nhận định vị sản phẩm bất động sản thường phải đi từ quỹ đất, do đó việc cơ cấu lại sản phẩm không dễ dàng. Những doanh nghiệp nếu chưa có quỹ đất phù hợp thì chỉ có thể tìm cách tiết giảm chi phí, đồng thời huy động vốn từ các đối tác hoặc quỹ đầu tư.

Trong lúc này, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhấn mạnh tính cấp thiết của việc giải quyết nhu cầu tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp bởi đây là những "nút thắt" lớn nhất của thị trường. Ông kỳ vọng Chính phủ sớm ban hành Nghị định 153 sửa đổi để tháo gỡ kênh trái phiếu, đồng thời Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng trong đầu tháng 9, chậm nhất là đầu quý IV.