Công ty của Lan Dương nằm ở mặt đường Nguyễn Cơ Thạch, trung tâm bán đảo Thủ Thiêm (quận 2, TP.HCM). Chỉ một năm trước, công ty đã mua 2 căn shophouse sát vách để chuyển văn phòng từ trung tâm quận 1 về đây.
Đường Nguyễn Cơ Thạch mặt cắt ngang 40 m, với hàng chục căn shophouse bán đồ hàng hiệu, chưa kể vỉa hè với cây xanh rộng rãi. Gần đó là công viên ven sông với vườn hoa, đường dạo bộ và hàng dừa xanh ngắt. Liền kề các căn shophouse là khu căn hộ có giá gần 100 triệu đồng mỗi m2.
Dương nói vui với bạn bè rằng chuyển từ trung tâm thành phố về khu đô thị "sang chảnh" ở Thủ Thiêm giống như "chuyển văn phòng sang Singapore" vậy.
Chỉ hơn 10 năm trước, nơi những căn shophouse, khu đô thị hiện đại kiểu Singapore ở Thủ Thiêm bây giờ là vùng đầm lầy, nhiều lau sậy, kênh rạch chằng chịt, thậm chí còn không có đường đi lại.
Hiện tại, một trung tâm mới đang hình thành ở Thủ Thiêm với tốc độ nhanh chóng mặt, kéo theo bất động sản cả quận 2 "sốt nóng". Đây cũng trở thành khu vực có thị trường bất động sản phát triển nhanh nhất và đắt đỏ hàng đầu tại TP.HCM hiện nay.
Từ vùng lau sậy đến lô đất giá 300-400 triệu đồng/m2
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc địa ốc Đất Lành, giá bất động sản Thủ Thiêm nói riêng và quận 2 nói chung đã tăng rất nhanh trong 10 năm qua. Ông cho biết năm 2005-2006, đất nền tại phường Bình An có giá khoảng 15-20 triệu đồng/m2, trong khi hiện nay quanh đường Trần Não đã lên mức 200 triệu đồng/m2.
Khu vực phường An Khánh, An Lợi Đông… còn không thể định giá đất khi hồi đó chưa có đường, toàn bộ vẫn chủ yếu là đầm lầy và lau sậy.
 |
| Những khu vực đầm lầy, cánh đồng lau sậy tại Thủ Thiêm vẫn còn, đi liền tới độc độ phát triển chóng mặt. Ảnh: Lê Quân. |
Ông Nguyễn Văn Đực cho biết khi đại lộ Mai Chí Thọ chưa được xây dựng, những khu vực mà nay đại lộ chạy qua còn không thể định giá. Nguyên nhân là chưa có hạ tầng, khu vực tuy đông người sinh sống nhưng chủ yếu là nhà cửa tạm bợ, đầm lầy đan xen lau sậy. Sau đó, chính quyền mới giải tỏa người dân và quy hoạch như hiện tại.
Tuy nhiên, sau khi đại lộ Mai Chí Thọ được xây dựng, sau đó là các đường vòng cung quanh bán đảo Thủ Thiêm, giá bất động sản khu vực này đã tăng nhanh chóng. Theo một số trang môi giới, giá đất nền vào khoảng 350-400 triệu đồng/m2 tại đoạn Mai Chí Thọ chạy qua Bình Khánh, An Lợi Đông…
Các khu vực khác, tại phường Bình An, giá đất nền đã lên mức 100-200 triệu đồng/m2; đất nền phường An Phú giá lên trên 100 triệu đồng/m2…
    |
| Bộ mặt quận 2 thay đổi nhanh chóng khi có hạ tầng. Ảnh: Lê Quân. |
Sự phát triển của Thủ Thiêm còn kéo theo sự thay đổi bộ mặt của cả quận 2. Các chủ đầu tư bất động sản ồ ạt tranh giành vị trí và ra mắt dự án ở khu vực này.
Điển hình như phường Thạnh Mỹ Lợi, nơi vốn được ví như "khỉ ho cò gáy", dân cư thưa thớt đan xen các vũng lầy giờ thành khu vực phát triển nóng với hàng loạt dự án từ biệt thự, shophouse, chung cư cao cấp...
Anh Đặng Duy Tâm, người sống ở Thạnh Mỹ Lợi từ nhỏ, nhớ lại những năm 2000, giá đất tại những vị trí đẹp khoảng trên dưới 10 triệu đồng/m2. Những vị trí xấu chỉ khoảng 4-6 triệu đồng/m2 hoặc rẻ hơn. Khi đó, nhiều người từ trung tâm TP.HCM về khu vực Thạnh Mỹ Lợi để hỏi mua đất, chỉ cần vài cây vàng là có thể mua được cả nghìn m2 đất.
Đến nay giá đất trung bình đã tăng lên 100-120 triệu đồng/m2. Thậm chí, quanh khu vực hành chính quận 2, giá đất có thể lên tới 120-200 triệu đồng/m2.
Không chỉ đất nền, giá chung cư ở quận 2 hiện đã đắt ngang với quận 7, thậm chí là quận 3. Hiện tại, giá chung cư quận 2 phổ biến ở mức 60-80 triệu đồng/m2. Chung cư Sun Avenue giá bán 40-50 triệu đồng/m2, New City giá bán khoảng 50-60 triệu đồng/m2.
Một số khu đô thị hạng sang, giá chung cư còn cao hơn rất nhiều. Khu đô thị Sala giá bán khoảng 80-100 triệu đồng/m2, Empire City giá bán trên 150 triệu đồng/m2; chung cư đảo Kim Cương 60-80 triệu đồng/m2; One Verandah giá 70-80 triệu đồng/m2…
Sự thay đổi của hạ tầng tác động đến giá bất động sản
Theo tài liệu trước năm 1954, những nhà quy hoạch người Pháp đã định hướng phát triển Sài Gòn về phía tây và bắc, thay vì phía đông (quận 2 ngày nay). Nguyên nhân là phía đông có địa chất yếu, chủ yếu là sông ngòi chằng chịt và đầm lầy, khó phát triển hạ tầng giao thông. Phía bắc và tây thuận lợi hơn khi có địa hình cao, không bị chia cắt.
Hạ tầng là một trong những nút thắt chủ yếu khiến Thủ Thiêm chậm phát triển kể từ trước 1975 đến những năm 2000. Tuy nhiên, bước ngoặt đến khi hàng loạt dự án hạ tầng được xây dựng, kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản.
Đại lộ Mai Chí Thọ, một phần của đại lộ Đông - Tây, được thông xe vào năm 2009, được coi là bước ngoặt với sự phát triển của hạ tầng quận 2. Một năm sau đó là cầu Thủ Thiêm nối quận 2 và quận Bình Thạnh cũng thông xe.
Năm 2011, hầm Thủ Thiêm được khánh thành, việc di chuyển từ trung tâm TP.HCM về phía đông đã thuận lợi và dễ dàng hơn rất nhiều so với trước đó. Hầm Thủ Thiêm và Mai Chí Thọ trở thành trục “xương sống” của quận 2.
 |
| Giao thông quận 2 với nhiều trục đường lớn được xây dựng 10 năm qua. Đồ họa: Minh Hồng. |
Tại Thủ Thiêm, Đại Quang Minh đầu tư một số tuyến đường vòng cung, ven sông khiến giao thông khu vực này bắt đầu có “hình hài”. Xa hơn, đại lộ Mai Chí Thọ kết nối với xa lộ Hà Nội cũng kết hợp với cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây tạo thành hệ thống giao thông hoàn chỉnh, đồng bộ.
Sự sôi động của Thủ Thiêm kéo theo sự phát triển của cả quận 2. Đại lộ Võ Chí Công và cầu Phú Mỹ cũng được khánh thành vào năm 2015. Tuyến này kết hợp với đường Đồng Văn Cống tạo thành tổ hợp giao thông sầm uất kết nối với cảng Cát Lái.
Ven sông Sài Gòn, khi cầu qua đảo Kim Cương được hoàn thành, khu vực này cũng chứng kiến sự phát triển nhanh chóng của hàng loạt dự án bất động sản. Khu vực Thạnh Mỹ Lợi đã không còn hoang vắng như 10 năm trước mà trở thành nơi phát triển sôi động. Xung quanh trung tâm hành chính quận 2, các khu biệt thự, liền kề, chung cư cao cấp liên tiếp được xây dựng trong 5 năm gần đây.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định hạ tầng giao thông tạo ra sự thay đổi bước ngoặt với thị trường bất động sản quận 2. Trong tương lai, khi cầu Thủ Thiêm 2 nối với quận 1 và cầu Thủ Thiêm 4 nối với quận 7 được khánh thành, khu vực này chắc chắn còn sôi động và phát triển nhanh hơn nữa.
Lý giải sự hấp dẫn của bất động sản quận 2
Trong quy hoạch chung quận 2, Thủ Thiêm được định hướng trở thành trung tâm mới của TP.HCM. Ông Lê Hoàng Châu lý giải một số lý do khiến bất động sản quận 2 hấp dẫn và sẽ ngày càng phát triển.
Về vị trí, bán đảo Thủ Thiêm chỉ cách trung tâm cũ của TP.HCM (quận 1 và quận 3) qua sông Sài Gòn với thời gian di chuyển ngắn. Trong tương lai, khi các cây cầu Thủ Thiêm được hoàn thiện, từ quận 2 di chuyển đến các khu vực khác của TP.HCM đều thuận tiện.
Thủ Thiêm và quận 2 cũng là cửa ngõ của TP.HCM về phía đông, giúp kết nối với Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và khu vực phía Bắc. Trong tương lai, khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động, quận 2 lại là cửa ngõ quan trọng nối sân bay với trung tâm thành phố.
 |
| Toàn cảnh bán đảo Thủ Thiêm. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Về quỹ đất, quận 2 phát triển sau nên quỹ đất còn nhiều. Quỹ đất giúp quận 2 hình thành các khu đô thị lớn, trung tâm tài chính, thương mại, công trình văn hóa, cảnh quan cây xanh… từ đó nâng cao giá trị của bất động sản.
Về quy hoạch, Thủ Thiêm nói riêng và quận 2 nói chung được làm bài bản với định hướng trở thành trung tâm mới của TP.HCM. Trung tâm mới này dự kiến có quảng trường, nhà hát, trung tâm hành chính, cao ốc văn phòng, chung cư cao tầng, công viên… Song song với đó là quy hoạch về giao thông và hạ tầng khác cũng được làm đồng bộ.
Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng vì các yếu tố nhu vị trí, quỹ đất, Thủ Thiêm có lực hấp dẫn lớn với các nhà đầu tư bất động sản, do đó, nguồn lực đổ vào phát triển ngày càng nhiều.
Ông dự báo nhu cầu về nhà đất, căn hộ chung cư tại quận 2 sẽ ngày càng nhiều trong tương lai. Khi đó, giá bất động sản khu vực này còn có thể tăng nữa, thậm chí gấp đôi so với mức giá hiện tại.
Ông Châu lưu ý, khi phát triển quận 2 cần tuân thủ chặt chẽ quy hoạch, đảm bảo đồng bộ. Từ đó, sẽ giúp khu vực này phát triển toàn diện, bền vững, đóng góp chung cho sự phát triển TP.HCM.
Đấu giá chưa theo sát thị trường
TP.HCM dự kiến đấu giá 79,3 ha đất tại Thủ Thiêm để thu về 22.000 tỷ đồng, trung bình 27,7 triệu đồng/m2, trong đó có khu chỉ có giá khởi điểm trên 10 triệu đồng/m2.
Ban quản lý khu Thủ Thiêm cho biết định giá đất là số liệu từ năm 2016-2017 nên chưa cập nhật theo thị trường hiện tại. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng định giá đất như vậy là rất rẻ, chưa sát với thị trường. Giá thị trường khu vực này vào khoảng 200-300 triệu đồng/m2.
Nói với Zing.vn, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cho rằng nguyên tắc đấu giá ở bất cứ khu vực nào cần phải đảm bảo ngang giá thị trường. Nhà nước không thể thu về lợi ích thấp hơn giao dịch hiện tại.
Ông cũng nhấn mạnh cần chia nhỏ các lô đất để đấu giá để đảm bảo thu được lợi ích cao nhất.
“Mỗi lô đất lại có một vị trí, hình dạng, kích thước, chỉ tiêu quy hoạch khác nhau, do đó phải căn cứ vào từng lô cụ thể, đưa ra mức định giá phù hợp”, GS Võ chia sẻ.
