Nhà xưởng, kho lạnh khu công nghiệp dự báo tăng nóng

Theo chuyên gia, trong cấu trúc chi phí hậu cần điển hình, trong khi tiền thuê bất động sản chỉ chiếm dưới 5% thì chi phí vận chuyển lên đến 50%. Chính vì vậy, để thu hút các dự án đầu tư có giá trị cao và tăng sức cạnh tranh với các thị trường trong khu vực, Việt Nam cần chú trọng hơn nữa trong việc đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng và mạng lưới vận tải đa phương thức.

Nhu cầu đẩy giá thuê tăng mạnh

Dự báo của Savill Việt Nam cho thấy, làn sóng di dời khỏi Trung Quốc vào năm 2021 và 2022 sẽ đòi hỏi một lượng nguồn cung lớn về bất động sản khu công nghiệp để đáp ứng những khoản đầu tư sản xuất có giá trị lớn. Trong năm 2020, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các KCN gần thành phố lớn leo thang.

Tại miền Nam, giá thuê đất trong các KCN năm 2020 của TP.HCM đạt 147 USD/m2, 107 USD/m2 tại Bình Dương, 98 USD/m2 tại Đồng Nai, 123 USD/ m2 tại Long An và 65 USD/m2 tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Ở khu vực miền Bắc, giá thuê tại Hà Nội cũng lên đến 129 USD/m2, Bắc Ninh là 95 USD/m2, Hưng Yên 83 USD/m2, Hải Dương 76 USD/m2 và Hải Phòng đạt 96 USD/m2.

Khu nhà kho xây sẵn tại một khu công nghiệp tại Bình Dương. Ảnh: Quỳnh Danh.

Nhà xưởng và nhà kho xây sẵn vẫn là phân khúc thu hút nhu cầu cao từ các khách thuê không muốn đưa ra cam kết thuê đất dài hạn do phụ thuộc chủ yếu vào các đơn hàng ngắn hạn. Điều này dẫn đến việc các nhà phát triển bất động sản công nghiệp cho thuê chạy đua trong việc bổ sung nguồn cung đất công nghiệp nhằm phục vụ nhu cầu mở rộng như BWID, GLP, KTG, Kizuna...

Vụ Quản lý các Khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố đã phê duyệt bản đồ quy hoạch tổng thể cho 561 dự án KCN sắp tới với diện tích trên 201.000 ha. Các khu công nghiệp này sẽ được bổ sung vào nguồn cung hiện tại, bao gồm 374 khu đã được thành lập. Trong số các địa điểm mới này, 259 khu với tổng diện tích 86.500 ha vẫn chưa được thành lập, chiếm 43,1% tổng diện tích mới.

Cần tăng năng lực cạnh tranh cơ sở hạ tầng

Theo bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL, ngành hậu cần Việt Nam còn nhiều thách thức cần phải vượt qua để đạt được những mục tiêu tăng trưởng ấn tượng.

Trước hết, để Việt Nam có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển hậu cần và công nghiệp, trở thành thị trường có tính cạnh tranh và vượt qua một số quốc gia trong khu vực, Việt Nam cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng. Cụ thể, tập trung phát triển hệ thống đường cao tốc, mạng lưới tiện ích, năng lượng tái tạo.

Bên cạnh đó, quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam về cả thời gian và chi phí cũng cần phải cải thiện đáng kể. Chi phí giao dịch qua biên giới gồm chi phí thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu ở Việt Nam đều kém cạnh tranh hơn so với hầu hết quốc gia trong khu vực.

Phó vụ trưởng Trần Quốc Trung, Vụ Quản lý các Khu kinh tế cũng đánh giá trong tương lai, cơ sở hạ tầng của các dự án KCN cần tiếp tục được cải thiện. Các chính sách, cơ chế và quản lý đang được hoàn thiện để nâng cao hiệu quả hoạt động.

Những sáng kiến mới và hành động này sẽ vô cùng cần thiết để Việt Nam có để đón làn sóng đầu tư và dịch chuyển sản xuất. Vị trí của các dự án mới rất quan trọng vì hầu hết nhu cầu về sản xuất và dịch vụ hậu cần kho bãi vẫn phụ thuộc vào các tỉnh công nghiệp trọng điểm hoặc các địa phương cấp 1.

Các dự án ở địa phương cấp 2 sẽ cố gắng thu hút đầu tư nước ngoài với giá thuê cạnh tranh hơn và nguồn cung đất trống dồi dào hơn. Việc đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng và kết nối mạng lưới giao thông đóng vai trò rất quan trọng trong lộ trình phát triển của các địa phương này.

Kho lạnh là điểm sáng 2021

Trước những diễn biến phức tạp của dịch Covid-19 trên nhiều khu vực, vấn đề vaccine đang được quan tâm và ảnh hưởng mạnh mẽ đến nhu cầu kho lạnh. Đặc biệt, tại Việt Nam nhu cầu kho lạnh chủ yếu được thúc đẩy do nhu cầu lớn về vaccine và doanh số bán thực phẩm ngày càng tăng.

Kho lạnh có giá thuê cao hơn nhiều so với các kho khô thông thường. Tuy đầu tư vào trang thiết bị kho lạnh ngày càng tốn kém do chi phí lắp đặt vật liệu cách nhiệt và máy móc, nhưng phí thuê cao lại là động lực hấp dẫn các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, theo phân tích của Cushman & Wakefield. Sức chứa kho lạnh của Việt Nam còn hạn chế so với các nước trong khu vực. Công tác quản lý chuỗi cung ứng lạnh trong nước còn yếu kém, chưa đáp ứng nhu cầu một cách hiệu quả và tốn thêm chi phí.

Thị trường kho lạnh phát triển hơn ở khu vực phía Nam, phần lớn là do sự phát triển của ngành thủy sản và nông nghiệp. Trong đó, tỉnh Long An tập trung nhiều kho lạnh do được kết nối chặt chẽ với vựa nông sản Đồng bằng sông Cửu Long, ngoài ra tỉnh này còn gần TP.HCM, nơi có lưu lượng dân cư lớn. Long An gần cảng Cát Lái và nối thẳng ra sân bay bằng Đường vành đai 2. Đây là những lợi thế cho sự phát triển của khu vực này trong tương lai.

Các nhà đầu tư cân nhắc phương án chuyển đổi kho thông thường thành kho lạnh để khai thác lợi nhuận khi phí thuê cao. Ảnh: CPFD.

Ông Paul Tonkes, Giám đốc dịch vụ tư vấn Kho vận và Công nghiệp của Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định nhu cầu có khả năng sẽ vượt cung do thị trường khan hiếm kho lạnh xây sẵn cho thuê trong khi đầu tư kho lạnh mới cần quỹ đất lớn và thủ tục kéo dài.

"Hiện tại tỷ lệ lấp đầy kho lạnh trung bình trên 90% do nhu cầu thuê cơ sở vật chất kho lạnh cao. Tỷ lệ phí thuê cao hơn khoảng 50% do chi phí điện góp phần lớn nhất vào chi phí kho lạnh. Như vậy, hợp đồng thuê dài hạn sẽ giúp gia tăng lợi nhuận", ông Paul Tonkes nói thêm.

Cushman & Wakefield ước tính với mỗi mét vuông, giá thuê chuỗi cung ứng ướp lạnh và đông lạnh 45-90 USD/m2, trong khi giá thuê cho dược phẩm dao động từ 45 USD/m2 đến 160 USD/m2.

Do nguồn cung kho lạnh khan hiếm và nhu cầu cải tạo để đáp ứng các yêu cầu riêng biệt của từng mặt hàng, nên bên thuê kho lạnh thường có xu hướng thuê dài hạn hơn. Thời hạn thuê kho lạnh thông thường từ 10 đến 20 năm, dài hơn đáng kể so với kho khô thông thường chỉ từ 1 năm.