Chia sẻ mới đây, bà Vân Nguyễn, Giám đốc thị trường miền Bắc của JLL Việt Nam dự báo các tòa nhà văn phòng ở Hà Nội trong giai đoạn sắp tới sẽ tập trung ở ngoại thành do quỹ đất trung tâm còn rất hạn chế. Sự phát triển của các khu công nghiệp, khu đô thị vệ tinh, dự án thương mại xung quanh Hà Nội sẽ là động lực cho xu hướng này.
"Theo nguồn tin của JLL, có những tập đoàn bất động sản lớn đang có quỹ đất lên đến 1 triệu m2 văn phòng ở khu vực ngoại thành tầm nhìn tới năm 2030. Nếu các dự án này được triển khai và thực hiện thì một thập kỷ tiếp theo, mật độ văn phòng sẽ được kéo giãn lớn về mặt địa lý", bà nhấn mạnh.
Bà cho biết trong hơn một thập kỷ qua, thị trường đã phát triển bùng nổ với nhiều chuyển biến lớn về cả nguồn cung lẫn độ mở.
Cụ thể, trước năm 2010, tổng nguồn cung chỉ đạt khoảng 677.000 m2, chủ yếu tập trung tại quận Hoàn Kiếm và vùng ranh giới lân cận. Tuy nhiên sau đó, các chủ đầu tư đã bắt đầu chú ý đến khu vực phía Tây thành phố như quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, đặc biệt giai đoạn 2010-2013 chứng kiến sự bùng nổ ở những nơi này.
Sự dịch chuyển về phía Tây với nguồn cung tăng mạnh đã hạ nhiệt giá thuê từ mức trung bình 47-48 USD/m2/tháng cho phân khúc hạng A, xuống còn 25 USD/m2/tháng vào quý I/2015. Từ đây, khách thuê có nhiều lựa chọn, nâng tổng lượng hấp thu của thị trường trong 5 năm từ 2010-2015 tăng gấp 4,3 lần, đạt 771.000 m2.
 |
| Mật độ văn phòng ở thị trường Hà Nội được dự báo sẽ được kéo giãn lớn về mặt địa lý trong 10 năm tới. Ảnh: Quỳnh Trang. |
Tuy nhiên, sau năm 2015, nguồn cung dần chững lại khi giới chủ đầu tư thận trọng hơn trước lo ngại giá thuê giảm đáy. Dữ liệu của JLL ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt kỷ lục lên đến 96,1% cho phân khúc hạng A vào quý IV/2018.
Song song đó, những hạn chế về hạ tầng giao thông từ khu vực phía Tây về trung tâm đã góp phần phân bổ lại thị trường một cách đồng đều hơn ở cả vùng trung tâm, khu vực Ba Đình, Đống Đa và phía Tây.
Nguồn cung toàn thị trường tính đến quý IV/2020 đã tăng hơn 3,2 lần so với thời điểm trước 2010, đạt xấp xỉ 2,2 triệu m2. Dựa trên tiến độ xây dựng của các dự án hiện tại, JLL cho biết thị trường Hà Nội sẽ đón nhận 42.247 m2 từ 2 dự án hạng A và 141.546 m2 từ 5 dự án hạng B trong năm nay.
Theo vị chuyên gia tại JLL, các tòa nhà ở khu vực ngoại thành sẽ cần đặt ra mức giá thuê hấp dẫn để thu hút những công ty đang có nhu cầu sử dụng diện tích thuê lớn từ nội đô. Đồng thời, họ cũng phải tập trung nâng cao chất lượng mặt bằng, có thể theo xu hướng phát triển công trình xanh, để nâng cao trải nghiệm của khách thuê.
Báo cáo quý I/2022 của JLL cho thấy hầu hết yêu cầu thuê văn phòng trong 3 tháng đầu năm nay ở thị trường Hà Nội đều tập trung ở những tòa nhà hạng B ngoài khu vực trung tâm nhờ giá thuê phải chăng.
Trong khi đó, thống kê giao dịch của CBRE chỉ rõ các khu vực phía Tây và Ba Đình, Đống Đa được tìm kiếm nhiều nhất. Diện tích hỏi thuê phổ biến ở quy mô văn phòng vừa và lớn, trong khoảng từ 300-1.000 m2.
Điều đáng nói, số lượng yêu cầu hỏi thuê và khảo sát địa điểm mà CBRE tiếp nhận và thực hiện trong quý I/2022 tăng hơn 30% so với quý trước và hơn 100% so với cùng kỳ, trong đó giao dịch mở rộng văn phòng và thuê mới chiếm hơn 70%, cho thấy triển vọng của thị trường sau đại dịch.
Dù vậy, theo bà Vân Nguyễn, các dự án ở ngoại thành chỉ có thể thành công nếu cơ sở hạ tầng được cải thiện và việc di chuyển từ nội đô ra ngoại thành làm việc không tốn quá nhiều thời gian.
