Tại tọa đàm “Bất động sản thời kỳ mới: đầu tư vào đâu?”, các chuyên gia cho rằng đầu tư nông trại nghỉ dưỡng kết hợp làm du lịch (farmstay) ẩn chứa nhiều rủi ro do chi phí vận hành lớn, trong khi phần lớn đất dự án loại hình này có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm.
TS Đinh Thế Hiển cho biết hiện nay giá đất tại các tỉnh lân cận TP.HCM như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An tăng rất nhanh, khi đó môi giới bất động sản tạo ra câu chuyện về mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng, tức là mua để nghỉ dưỡng vào cuối tuần và chờ tăng giá.
“Chọn đúng đất làm farmstay, phải chờ 5-10 năm mới mong có lãi”
Tuy nhiên, ông Hiển nhìn nhận rất khó để thành công với mô hình này vì trong vòng 5-10 năm qua, giá đất tại những khu vực này đã tăng rất mạnh, trong khi hồ sơ chủ yếu là đất nông nghiệp. Cách đây chừng 10 năm, từng có trào lưu mua 5-10 ha để làm nhà vườn nhưng sau đó họ nhận ra mua đất rồi phải xây nhà, bảo trì nhà khá tốn kém, trong khi về ở xung quanh không có tiện ích.
“Câu chuyện về làn sóng đầu tư nông trại nghỉ dưỡng đang ‘sống lại’ một lần nữa với nhà vườn diện tích nhỏ hơn, khoảng 1.000-2.000 m2. Tôi nghĩ các nhà đầu tư sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn”, ông Hiển nói.
Vị chuyên gia kinh tế lưu ý với nhà đầu tư cá nhân chỉ nên mua những vùng sẽ đô thị hóa, có dân sinh sống và người mua phải chấp nhận chờ 5 năm, thậm chí 10 năm mới mong có lãi.
 |
| Một chủ rừng ở Hà Tĩnh tự ý đưa máy móc vào san đồi, xây nhà cửa, bể bơi... để làm trang trại kết hợp trải nghiệm, nghỉ dưỡng farmstay. Ảnh: Phạm Trường. |
Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, phân loại nhà đầu tư farmstay thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất là những người “bỏ phố về vườn” để làm nông và sống trong môi trường gần gũi với thiên nhiên. Thay vì chi nhiều tiền vào nông trại nghỉ dưỡng, những nhà đầu tư này tận dụng cơ hội kiếm tiền từ nông nghiệp. Nếu thất bại, họ còn đường lùi là giá đất có cơ hội tăng gấp hai gấp ba lần sau 5-10 năm.
Nhóm thứ hai là giới đầu tư nông trại nghỉ dưỡng để có một nơi nghỉ ngơi, thư giãn vào cuối tuần. Điểm khác biệt với nhóm thứ nhất là nhà đầu tư mua theo cảm xúc và sẽ phải chi nhiều tiền để vận hành loại tài sản này.
Ông Quang khẳng định việc quản lý mô hình nông trại nghỉ dưỡng gặp nhiều khó khăn. Từ việc trồng cây, chăm bón đến xây nhà, duy tu bảo dưỡng, rất kỳ công và tốn kém. Và nếu không về thăm thường xuyên, hay tăng chi phí duy trì nông trại nghỉ dưỡng, khả năng nhà đầu tư bán tài sản này rất cao.
Đại diện Công ty Việt An Hòa lưu ý nhóm nhà đầu tư thứ hai chỉ mua nông trại hay nhà vườn nghỉ dưỡng ở nơi có mật độ dân số tương đối cao, phải có điện nước, kết nối đường sá tốt. Đặc biệt, đất nông nghiệp phải nằm trong diện có thể được chuyển đổi lên thổ cư.
“Nếu không thể chuyển đổi lên thổ cư, tuyệt đối không mua đất nông nghiệp vì rủi ro rất lớn. Cuối cùng, nên xem mình có nhu cầu tài sản này hay không? Đôi khi mua không bao giờ dùng, không bao giờ đến là một sự lãng phí”, ông Quang phân tích.
Mua bất động sản vùng ven cần lưu ý gì?
Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL Việt Nam, thì cho rằng khi tham gia đầu tư bất động sản vùng ven, nhà đầu tư nên thận trọng tính thanh khoản của thị trường. Vì đối với người mua nhà để đầu tư, sau thời gian họ cần bán để thu hồi vốn, chốt lời, do đó tính thanh khoản rất quan trọng.
Những dự án ở vùng ven có quy mô tương đối lớn lên đến hơn 100 ha, nguồn cung tham gia thị trường rất nhiều. Ở những đợt ra hàng kế tiếp, người mua hàng ở đợt đầu bán lại trên thị trường thứ cấp phải cạnh tranh với chính nhà đầu tư. Các chủ đầu tư thường có xu hướng mở bán đợt sau các căn hộ có vị trí đẹp hơn, giá bán cao hơn, trên thị trường thứ cấp sẽ cạnh tranh rất khốc liệt. Đây là yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý, nguồn cung đối với người mua nhà.
Các cá nhân đầu tư cũng nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ pháp lý dự án, đảm bảo về tính minh bạch của thị trường. Mua đất tự xây thì cần đảm bảo có đủ pháp lý để xây, sau đó được cấp sổ.
Ngoài ra, cũng cần lựa chọn chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, uy tín… để đầu tư.
Trước đó, Thủ tướng yêu cầu xử lý thông tin liên quan hoạt động của mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng.
Cụ thể, farmstay đang có xu hướng nở rộ với nhiều hình thức mới. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh phù hợp và phần lớn dự án loại hình này đều có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm.
Trong khi đó, một số dự án farmstay còn đang kêu gọi nhà đầu tư tham gia với các cam kết và chính sách lợi nhuận như sau 3 năm sẽ có sổ đỏ; gia đình được cung cấp rau sạch theo số đêm nghỉ; tỷ suất lợi nhuận 15-20%; nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được, sẽ mua lại bằng mức 124% giá ban đầu…
Tuy nhiên, hầu hết dự án dạng này đều có nguồn gốc đất nông nghiệp nên rất khó làm sổ đỏ, các văn bản pháp luật hiện tại cũng chưa quy định rõ về loại hình bất động sản này dẫn tới chưa có khung pháp lý, quản lý.
Về vấn đề này, Thủ tướng đã yêu cầu các Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch; Tài nguyên và Môi trường; Nông nghiệp và Phát triển nông thôn; Xây dựng, căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp với loại hình farmstay nói trên.
