Ra mắt ngay trong tháng đầu tiên của năm 2021, sau thời điểm TP Thủ Đức được thành lập, hai dự án chung cư cao cấp là King Crown Infinity và Masteri Lumiere Riverside đã chính thức mở bán cuối tháng 1 vừa qua, làm nóng thị trường khu Đông trước thềm Tết Nguyên đán.
Giá mở bán "bỏng tay"
Điều đáng nói, hai dự án đều có giá bán cao ngất ngưởng, lên đến hơn 100 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT), khiến cả người mua nhà và các môi giới không khỏi bất ngờ.
Cụ thể, dự án King Crown Infinity nằm trên đường Võ Văn Ngân, phường Trường Thọ, TP Thủ Đức với quy mô 1,1 ha, dự kiến cung cấp cho thị trường 739 căn hộ với diện tích từ 55-220 m2.
Trong ngày mở bán 23/1, chủ đầu tư BCG Land (thuộc Bamboo Capital Group) công bố giá bán của dự án này trên dưới 95 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Như vậy, một căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích 78 m2 tại đây có giá khoảng 7,45 tỷ đồng, căn hộ 1 phòng ngủ rộng chưa đầy 50 m2 được bán với giá 4,7 tỷ đồng.
Dự án của "đại gia" Masterise Homes trên trục đường Xa lộ Hà Nội (phường An Phú) với quy mô 1,9 ha cũng được rao bán với giá 95 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), chung cư có giá cao nhất khu vực Thảo Điền và An Phú tính đến nay. Như vậy, một căn hộ 1 phòng ngủ gần 50 m2 tại đây sẽ có giá khoảng 5,1 tỷ đồng sau khi tính thuế VAT.
 |
| Đồ họa: Nguyên Anh. |
Mức giá này tương đương với chung cư Sunwah Pearl mới bàn giao tại chân cầu Thủ Thiêm, nằm trên trục đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh, hay một số dòng sản phẩm nhà liền thổ khác thuộc phường Phú Hữu, Phước Long B (TP Thủ Đức) như Park Riverside, Mega Vilage, Rio Vista....
Ở khu vực Thủ Thiêm, một số sản phẩm thứ cấp tại các dự án hạng sang vẫn đang được giao dịch ở khoảng giá 105-120 triệu đồng/m2. Tại phường Thạnh Mỹ Lợi, giá thứ cấp của các dự án mới bàn giao trong năm 2020 như Feliz en Vista, One Verandah... mới chỉ chạm mốc 70 triệu đồng/m2. Đây đều là những khu vực có quy hoạch bài bản, tập trung nhiều dự án căn hộ cao cấp và hạ tầng giao thông hoàn chỉnh.
Người mua và môi giới "sốc"
Theo đánh giá của nhiều người mua nhà, đây là mức giá quá cao so cho những người có nhu cầu mua ở thật. Anh Thanh Nam (42 tuổi, sống tại quận Phú Nhuận) nhận định các căn hộ hơn 100 triệu đồng/m2 chỉ hợp lý khi nằm ở những vị trí đắc địa như quận 1, Thủ Thiêm hay khu Thạnh Mỹ Lợi vì gần với khu trung tâm hiện hữu.
"Ở góc độ đầu tư, với số tiền 5-7 tỷ đồng, tôi sẽ mua một căn nhà phố 60-70 m2 ở các quận như Gò Vấp, Tân Bình để cho thuê từ 10-20 triệu đồng/tháng, đồng thời giá nhà đất vẫn tăng hơn theo thời gian. Các chung cư cao cấp thường tăng giá chậm hơn, trừ những dự án giá rẻ. Căn hộ cao cấp phải gần trung tâm kinh tế, tài chính như quận 1 mới có thể cho thuê với giá cao", anh Nam phân tích.
Có cùng quan điểm, chị Nguyễn Thu Thủy, một môi giới lâu năm tại quận 4 và quận 7 chia sẻ khách hàng đầu tư có năng lực tài chính khá thường hướng đến dòng sản phẩm nhà phố có sổ hồng thay vì chung cư vì lợi nhuận hấp dẫn hơn.
 |
| Lô đất rộng hơn 1,9 ha của dự án Lumiere Riverside nằm ngay cạnh tuyến metro số 1 và trục đường Xa lộ Hà Nội. Dự án được bao quanh bởi nhiều chung cư cao cấp hiện hữu. Ảnh: Chí Hùng. |
"Đặc biệt là sau thời điểm dịch bệnh, giá thuê các chung cư cao cấp giáp quận 1 giảm từ 30-50%, lượng nhà trống tăng lên do khách nước ngoài về nước. Nhiều chủ nhà muốn bán ra cũng khó tìm được người mua do giá trị căn hộ cao", chị Nguyễn Thủy cho biết thêm.
Một môi giới khác, anh Tuấn Anh, hiện làm việc cho một tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM nhìn nhận đây là mức giá hợp lý với người mua cuối cùng (nhóm khách hàng mua để ở), không còn hợp lý đối với nhóm khách đầu tư.
Nhiều chuyên gia bất động sản tỏ ra lo ngại trước tình trạng tăng nóng của bất động sản TP Thủ Đức và khuyến nghị nhà đầu tư nên tỉnh táo, tìm hiểu kỹ lưỡng về các chính sách tạo nên tiềm năng bứt phá cho khu vực thay vì chạy theo tâm lý đám đông, ảnh hưởng đến lợi ích về sau.
Theo đánh giá của DKRA Việt Nam, trong năm 2020, mặt bằng giá sơ cấp của các sản phẩm căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh, đặc biệt là khu vực TP Thủ Đức. Nhiều dự án tăng 5-10%, cục bộ có thể tăng 15-20% so với đợt mở bán trước đó.
Tuy nhiên, thanh khoản giao dịch thứ cấp giảm sút, giá thứ cấp giảm dao động 3-5% và 10-15% đối với những dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Việt Nam dự báo xu hướng này sẽ kéo dài trong năm 2021 với mặt bằng giá bán thứ cấp tiếp tục đi xuống.
Theo Cục thống kê TP.HCM, từ năm 2015-2019, dân số của TP Thủ Đức ghi nhận tăng 4% mỗi năm, cao hơn 2% so với tổng mức tăng của TP.HCM, từ đó dẫn đến nhu cầu lớn về nhà ở tại khu vực.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhiều lần nhấn mạnh thị trường nhà ở TP.HCM đang đối mặt với tình trạng lệch pha cung cầu nghiêm trọng. Tỷ lệ nguồn cung nhà ở cao cấp dư thừa và được sở hữu chủ yếu bởi các nhà đầu tư thứ cấp, trong khi thị trường 3 năm trở lại đây thiếu hụt nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp.
Chính vì vậy, trong năm 2021, ông Châu đề nghị các doanh nghiệp bất động sản phối hợp chặt chẽ để kiểm soát giá nhà, không để tình trạng giá nhà tăng nóng, tăng ảo; xác định “lợi nhuận kỳ vọng” ở mức hợp lý, từ đó chia sẻ hiệu quả đầu tư với khách hàng và cộng đồng xã hội.
