Trong Hội nghị Bất động sản 2019 của Forbes Vietnam, ông Võ Sỹ Nhân, CEO Empire City, đồng sáng lập quỹ GAW NP Capital nhận định "thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn khủng hoảng, hầu hết chủ đầu tư đều đang có tâm trạng lo lắng, thận trọng".
Chính vì vậy, ông khuyến nghị, ở góc độ chủ đầu tư và người mua đều phải đánh giá được vấn đề này để có thái độ cẩn trọng.
Trao đổi bên lề với Zing.vn sau sự kiện, ông Võ Sỹ Nhân đã làm rõ hơn một số vấn đề nổi cộm đang diễn ra trong thị trường bất động sản hiện nay.
Tăng giá lúc thiếu nguồn cung gây mất ổn định
Giải thích về việc sử dụng từ "khủng hoảng" để mô tả về thị trường, ông Nhân cho biết thị trường đang gặp khủng hoảng về quản trị thể chế pháp lý.
Các nhà đầu tư chuyên nghiệp đang rất thận trọng trong bối cảnh thời gian phát triển dự án bị kéo dài do thủ tục phê duyệt.
Ông Võ Sỹ Nhân
Đánh giá về giai đoạn chững lại vì nút thắt về pháp lý này, CEO Empire City nhận định: "Một hệ thống pháp lý rõ ràng, minh bạch, vững chắc sẽ tạo ra một sân chơi bình đẳng cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp có tiềm lực và năng lực tốt cả trong và ngoài nước".
Khi được hỏi về tình trạng nguồn cung bất ổn định, ông cho rằng trên thực tế hoạt động của thị trường và mối quan hệ cung cầu vẫn diễn ra tốt.
 |
| Ông Võ Sỹ Nhân, CEO Empire City, đồng sáng lập quỹ GAW NP Capital. Ảnh: Forbes Vietnam. |
"Nếu chỉ dựa vào tình trạng thiếu hụt nguồn cung như hiện nay mà các nhà đầu tư có tầm nhìn ngắn hạn hoặc có khuynh hướng đầu cơ đổ xô đi mua nhà là cách đầu tư tôi cho rằng không bền vững", ông nhận định. "Độ hấp thụ của thị trường mua nhà để ở, thuê hay văn phòng cho thuê đang tăng và đẩy giá lên cao. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư ngả theo chiều gió này để kích giá bán và giá thuê lên cao sẽ làm thị trường mất ổn định".
Giải thích về vấn đề này, ông Nhân đưa ra ví dụ về nhu cầu văn phòng cho thuê ở TP.HCM. Giá cho thuê văn phòng hạng A đã vượt ngưỡng 60 USD/m2/tháng. Điều này đặt ra câu hỏi bao nhiêu công ty có thể chi trả mức giá này để tồn tại một cách lâu dài, đặc biệt là đối với các công ty công nghệ và startup.
"Văn phòng cho thuê phản ánh sự phát triển của nền kinh tế nói chung, đặc biệt là với các trung tâm tài chính, dịch vụ, thương mại và những lĩnh vực kinh tế mới tạo giá trị gia tăng như Hà Nội, TP.HCM. Mức giá quá cao sẽ khiến thị trường bất ổn trong khoảng thời gian từ 12-24 tháng tới nếu tính hình không được cải thiện", ông phân tích.
Đồng thời, ông cũng cho rằng đa phần các chủ đầu tư ở Việt Nam đều cần đòn bẩy tài chính lớn và thường phải vay ngân hàng, kéo theo nhiều rủi ro.
"Nếu quá trình thẩm định dự án khi cho vay không tốt, ngân hàng có thái độ quá lạc quan trước sự tăng giá của bất động sản thì chỉ cần thị trường điều chỉnh giá sẽ đẩy ngân hàng vào tình thế rủi ro, kéo theo những tác động tiêu cực lên nền tài chính kinh tế", ông Nhân nói.
Lạc quan hơi sớm vào thị trường vùng ven
Trước xu hướng người đầu tư ồ ạt tìm đến các sản phẩm ở thị trường vùng ven, Zing.vn đã đặt câu hỏi cho CEO của Empire City với về tiềm năng thật sự của khu vực vày.
"Tôi cho rằng chúng ta đang hơi quá lạc quan và lạc quan hơi sớm vào thị trường này. Đúng là trong tương lai, chúng ta có thể phát triển ra khu vực ngoại vi do quỹ đất trong thành phố ngày càng hạn hẹp", ông nói.
 |
| Thị trường được cho là đang có cái nhìn quá lạc quan vào thị trường vùng ven và sản phẩm second-home. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Tuy nhiên, theo ông Võ Sỹ Nhân, thu nhập của tầng lớp người dân cần đi theo một cách hợp lý với mức giá được chào bán. Đồng thời, các dự án phát triển ngoài thành phố cần phải đảm bảo đủ điều kiện tốt về hạ tầng giao thông cũng như hạ tầng xã hội.
Chiến lược thoái vốn với nhà đầu tư đang ngày càng phức tạp hơn.
Ông Võ Sỹ Nhân
Đối với sản phẩm mới nổi trong thời gian gần đây là second-home, ông nhận định: "Đối với tôi, second-home là sự lựa chọn của những người dư dả cho mục đích nghỉ dưỡng, hoặc nếu không sử dụng có thể cho thuê. Tuy nhiên, việc mọi người quá lạc quan và đầu tư cho sản phẩm này một cách ồ ạt thì tôi cho rằng còn khá rủi ro."
Ông cũng cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài hiện vẫn tập trung nhiều vào phân khúc bất động sản trong các thành phố lớn, nơi có hạ tầng tốt và có đường bay thẳng như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng...
Tuy nhiên, nhóm nhà đầu tư này cũng đang khá khổ sở do quá trình thẩm định pháp lý dự án kéo dài. Ngoài ra, đối với họ, chiến lược thoái vốn đang ngày càng phức tạp hơn.
"Các nhà đầu tư chuyên nghiệp đang rất thận trọng trong bối cảnh thời gian phát triển dự án bị kéo dài do thủ tục phê duyệt, làm gia tăng nhiều chi phí và dẫn đến tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư vào thị trường Việt Nam bị sụt giảm", ông thông tin thêm.
