Là chủ một doanh nghiệp tư nhân nhỏ tại Hải Phòng, trước đây, Lê chuyên kinh doanh ôtô nhập khẩu. Mới rồi, Lê tiết lộ vừa thắng quả đậm nhờ đầu tư vào đất nền tại Vân Đồn (Quảng Ninh). Sau khi thôi kinh doanh ôtô năm 2017, thấy đất nền tại Vân Đồn đang lên giá, Lê dồn tất cả tiền mặt và thế chấp một số tài sản vay thêm ngân hàng, mua lô đất 500 m2 tại thị trấn Cái Rồng.
Cùng lướt sóng kiếm lời
Cách đây hơn 1 năm, giá đất tại Cái Rồng đã là 10 triệu đồng/m2. Vừa qua, khi giá lên tới 25 triệu đồng/m2, Lê bán hết đất, thu tiền về. Trừ chi phí, trả vốn và lãi vay ngân hàng, anh vẫn đút túi trên 5 tỷ đồng.
“Lướt sóng bất động sản đúng vào thời điểm giá tăng mạnh, mới thấy có ‘cảm xúc’ như thế nào”. Lê nói. “Với số đất tôi mua, giá cứ tăng thêm 1 triệu đồng/m2 là mình lại có thêm 500 triệu đồng”.
Từ cuối năm 2017 đến nay, khá nhiều người bỏ tiền đầu tư lướt sóng đất nền, trong đó có rất nhiều nhà đầu tư không chuyên.
 |
| Cơn sốt đất nền đang khiến nhiều người lao vào một cách chóng vánh. Ảnh:Zing. |
Giám đốc một công ty môi giới bất động sản có tên tuổi tại Hà Nội, cho biết thời gian này, giới công chức văn phòng, tiểu thương, thậm chí cả bà nội trợ cũng nhảy vào lướt sóng bất động sản. Có đến 60% nhà đầu tư tham gia giao dịch đất nền chỉ để lướt sóng, sang tay nhanh. Nhanh thì 1-2 tuần, nhiều thì 3-4 tháng là họ bán.
Hầu hết đều mong muốn bán ra nhanh, bán non, vì sợ cơn sốt đất qua đi.
Trên nhiều trang mạng còn có những bài viết khuyên nhà đầu tư bỏ tiền lướt sóng đất nền.
Chẳng hạn, ban đầu chỉ cần bỏ ra số tiền bằng 15% giá trị thực của đất nền (thuộc các dự án nhà ở, nhà phố thương mại,... ) để tạm thời giữ chỗ. Khi thị trường nóng lên, nhiều người sẵn sàng mua lại với giá chênh hơn từ vài chục, thậm chí là vài trăm triệu/nền. Như vậy, chỉ trong thời gian ngắn, nhà đầu tư đã thu được khoản tiền lớn.
So với việc gửi tiền ngân hàng "ăn" lãi suất thì đầu tư lướt sóng hiệu quả hơn nhiều, trong khi những kênh đầu tư như chứng khoán, vàng có nhiều biến động.
Từ giữa năm 2017 đến nay, đất nền đã tăng giá mạnh tại nhiều khu vực trên toàn quốc như Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), vùng ven đô Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng,...
Đến đầu năm 2018, đất nền lại tăng giá. Tại Hà Nội, hàng loạt dự án đất nền tại Thanh Trì, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Tây Hồ,... vừa mở bán, mức giá chênh được đẩy lên vài trăm triệu đến 2,5 tỷ đồng.
Tại TP.HCM, giá đất nền đã bị đẩy lên cao nhất, vượt qua thời kỳ “sốt” đỉnh cao vào năm 2009. Giá tăng mạnh tai các quận 2, quận 9, Thủ Đức, Bình Chánh, Cần Giờ,... Giá đất đã tăng từ 2-3 lần trong vòng 1 năm. Chỉ tính từ tháng 1/2018 đến nay, giá đất nền tại ven đô TP.HCM đã tăng khoảng 8-10%.
Còn ở Đà Nẵng và các khu vực Vân Đồn, Phú Quốc, nhiều lô đất nền nằm ở những vị trí đẹp, cũng đã tăng gấp 2-3, thậm chí gấp 4 lần sau hơn 1 năm.
Lợi nhuận cao chỉ trong chớp mắt đã khiến nhiều nhà đầu tư chuyển sang lướt sóng. Rất nhiều nhà đầu tư không chuyên đã thế chấp nhà ở và các tài sản giá trị khác để vay vốn ngân hàng, với mục đích lướt sóng nhanh kiếm lời. Ở nhiều nơi, người ta còn lập nhóm các nhà đầu tư để cùng nhau lướt sóng bất động sản. Nhiều nhà đầu tư “sáng mua, trưa bán” khiến giá đất đã nóng lại càng thêm nóng.
Lo ngại bong bóng mới
Cùng với thị trường bất động sản nóng sốt, tín dụng trung và dài hạn lại đảo chiều tăng nhanh, dấy lên lo ngại vốn ngân hàng đang chảy vào lĩnh vực này.
Theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, các ngân hàng đang lách để cho vay bất động sản thông qua cho vay tiêu dùng.
Cụ thể, mặc dù tỷ trọng tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng năm 2017 giảm nhẹ, song, tín dụng tiêu dùng tiếp tục tăng mạnh theo đà tăng trưởng từ cuối năm 2015.
Năm 2017, tín dụng tiêu dùng ước tăng 65% (năm 2016 tăng 50,2%). Tỷ trọng tín dụng tiêu dùng trong tổng tín dụng tăng từ 12,3% năm 2016 lên 18% trong năm 2017.
 |
| Dòng tiền đang đổ mạnh vào đất nền. |
Đáng chú ý, cho vay với mục đích mua, sửa chữa nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng chính và là lĩnh vực tăng trưởng mạnh nhất. Năm 2017, vay ở lĩnh vực này chiếm 52,9% (năm 2016 chiếm 49,5%), tốc độ tăng trưởng 76,5% (năm 2016 tăng 78,4%).
Theo các chuyên gia bất động sản, trong mấy năm gần đây, nhiều ngân hàng thương mại xem việc cho vay bất động sản là “miếng bánh” ngon không thể bỏ qua. Cho vay bất động sản phải có tài sản thế chấp, nhu cầu vốn lớn và lãi suất cao. Khi có quá nhiều tiền chảy vào lĩnh vực này, cũng là nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng lên.
Hiện nhiều ngân hàng đã lên sàn và muốn đẩy giá cổ phiếu lên cao. Muốn đẩy giá lên thì các con số thể hiện trên báo cáo tài chính phải tốt. Như vậy chỉ có cách là tăng dư nợ tín dụng cùng lãi suất cho vay lên. Vì thế, việc hướng tới cho vay tiêu dùng (có nhu cầu lớn với lãi suất cao) đang là đích nhắm của nhiều ngân hàng.
Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cảnh báo đang có hiện tượng ngân hàng “đẩy” tín dụng tiêu dùng sang công ty tài chính, và điều này tiềm ẩn rủi ro rất lớn.
Nếu nguồn vốn này không được kiểm soát tốt mà phục vụ thực hiện các dự án mới, hoặc cho vay cá nhân mua nhà, sửa nhà,... là dấu hiệu đáng lo ngại, khi mà thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng nóng trở lại và tiềm ẩn rủi ro một “bong bóng” mới.
Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đã cảnh báo rủi ro do việc nới lỏng chính sách tiền tệ quá mức. Cảnh báo này xuất phát từ nguyên do nợ xấu chưa được giải quyết triệt để. Đến cuối 2017, quy mô cho vay lĩnh vực khác, gồm tín dụng tiêu dùng và bất động sản, gấp hơn 2 lần so với cuối năm 2012.
Trước tình hình này, nhiều ngân hàng đã nâng lãi suất cho vay bất động sản lên cao so với đầu năm 2018. Nhiều nhà băng đang áp dụng mức lãi suất cho vay mua đất, mua nhà, xây sửa nhà khá cao, có nơi lên đến 12%/năm nếu khách hàng vay trung hạn và 12,5% nếu vay dài hạn.
So với đầu năm, lãi suất cho vay mua, xây sửa nhà tại đã tăng khoảng 2 điểm phần trăm.
Bên cạnh đó, do giá nhà đất vừa qua tăng khá nóng, nên các ngân hàng cũng thẩm định lại giá và chỉ cho vay tối đa 70% giá trị. Đặc biệt ở những khu vực giá đất bị đẩy lên bất thường, ngoài khảo sát kỹ, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ cho vay xuống mức thấp, khoảng 50%, thậm chí 30% so với giá thị trường.
